，抵押权人未办理抵押权登记，客观上让渡了租赁权给承租人；第二，须于抵押期限届满之前即实现抵押权之前，承租人与出租人达成租赁协议；第三，不违反法律规定，不损害公共利益和乡规民约；第四，新所有权人应当尊重原财产上的租赁权，不能随意破除已有的租赁关系，也不应当对于新继续的租赁关系设置障碍。
本条款关于“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权”的规定，只是一块金币一面，是买卖击破租赁规则的规定。这块金币的另外一面，却是相反的意思，却能反映买卖不破租赁规则规则。
总之，凡是不动产抵押权和动产抵押权没有登记的，等于是自己将相应的权利让位于善意第三人，包括抵押财产的受让人和抵押财产的承租人在内。往大处讲，凡是不动产抵押权和动产抵押权没有登记的，都是效力很低的产物，发生失效的情势是经常性的，优先权、排他权的失效，不是法律惹祸的失效，而是抵押权人自己打败自己的失效。
三、两种买卖不破租赁规则小结
综上所述，本条款所示的买卖不破租赁规则，是分两个层面来规定的。
第一，先进型买卖不破租赁规则。
法律要件：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
订立抵押合同前抵押财产已出租的，被租赁的财产于抵押期间内、期间外均维持原财产租赁关系不变。该型“先债权法锁优先于后物权”的债物权，或者“先租赁权优先于后所有权”，是于此体制内完全排他性的租赁权，也是最基本的“买卖不破租赁”的抵押权与租赁关系。
说其先进，是指“租赁权先于抵押权进入法律保护的行列”。所谓承租人的排他权、优先权是自然产生的，抵押权与租赁权此时本质上没有高低贵贱之分。
第二，落后型“买卖不破租赁”规则。
法律要件：订立抵押合同后抵押财产将出租的，抵押权未登记的，新租赁关系不受该抵押权的影响。
法律规定，凡是动产、不动产抵押权未登记的，不能对抗善意第三人的权利，包括受让担保财产所有权的权利和租赁抵押财产的权利在内。被租赁的财产于抵押期间内、期间外均发展新财产租赁关系不变。该型号“债权优先于物权”的债物权，是于此体制外特殊排他性的租赁权，也是最一般的“买卖不破租赁”的抵押权与租赁关系。
说其落后，并不是说其渺小，而是指“租赁权后于抵押权进入法律保护的行列”。所谓承租人的排他权、优先权是侥幸产生的，是抵押权人自己放弃了抵押财产的部分控制权的结果。
相关法律：物权法第190条
相关名词：
〖抵押权与租赁关系〗
字数：3888字
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