作为一种福利型即基本无偿使用型建设用地，属于限制流转程度最高的一类建设用地，现阶段宅基地实行“一户一宅基地制”、专地专用制、限量审批供给制，宅基地不能用于抵押和私自转让。特定情势下的宅基地互换、房屋出租、正常情况的继承、受遗赠，以及因国家征收后或者因自然灾害毁损后的重新分配等流转办法，是受严格限制的有限类型的流转办法。
宅基地、自留地、自留山一直是农民家庭私有类土地使用权，但现行的法律认定为“也属于集体所有”，实际上农村集体历来不像是土地所有权人，也不像收益租赁权人即土地出租权人。只不过是，宅基地之大多数是从集体式空闲地或者其他类型土地中分配转化为家庭建设用地得来、在特定情势下（如国家征收土地时）是可以调剂余缺的。自留地、自留山是从原人民公社集体之耕地、园地和荒地中分配得来用于家庭菜地、园地的。这种共私兼顾型土地使用权，私有成分浓厚而共有成分淡薄。跟城市物业小区共私兼顾型土地使用权相比，有土地来源上、是否无偿使用土地的差别和共有面积比例有大小之分等方面的差别。
二、关于用益权
所谓用益权，是指用益权人对公有的或者共有的、他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用的权利或者使用、收益的权利。用益权以使用租赁物权关系或者以收益租赁物权关系为物权调整关系。
宅基地用益权，就是用益权人对于农村共有的住宅建设用地依法享有占有、使用的权利，归属于长期的或者无限期的使用租赁物权关系，主要以无偿使用的福利型经济用地专门授予农村居民，并可传承继承的不动产权利。因为一般不存在收益权这项项重要权能，应当比用益物权低一个物权等级。基于法制目的，宅基地用益权，是用于保障农村居民基本的居住权和私人房屋所有权而设立，但宅基地使用权仍然保留了共有制的成分，淡化了私有制的成分。
土地管理法第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”要求村民居住权的设立要以符合乡镇区域土地总体规划的要求，全面实行“一户一宅基地制”、专地专用制、限量审批供给制、基本的无偿使用制（类似于划拨制）、国家征收补偿制、住宅与附属设施一体化制、附属设施用途多样化（可作猪圈、牛栏、鸡舍、仓库等用途）制。中国人多地少，土地资源越来越稀缺，只有严格土地用途，控制建设用地总量，努力保护耕地，才能有效地保护和合理利用土地资源，实现优化配置，遏制贪占多得等违法行为。宅基地的用途是专地专用制的，是依据农民的身份权、集体成员权、土地共管权和一定的居住权兼宅基地使用权而设立的专有权利。因此上，农民取得宅基地使用权，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划、改变土地用途。有的地方存在的多占宅基地，造成土地浪费的情况应当予以纠正，广大干部群众都可以参与监督执行。
宅基地需纳入统一的建设用地管制制度，统筹规划、统筹分配、统筹兼顾、统筹物权等已经成为常规管理办法。宅基地分配与享用权，宅基地的地表权、地上权、地下权、地役权、附属设施利用权、不动产共有权和专有权，以及宅基地互换权、房屋出租权、房屋互换权、传承继承权、被征收补偿权、家庭人员居住权等权利，遂成为农村宅基地用益权人基本的物权元素。在这些权利中包含了宅基地用益权人应当履行的义务。如新农村建设中，要求各户住宅及其附属设施集中建设，以集中建楼房为主，限制单户别墅和独门独院建设，各户的房屋面积和高度宽度基本相等并受到城镇规划的指导，外墙的装饰一致，道路与绿化带整齐划一，既美观大方又集约用地。新农村小区与城市物业小区的物权关系有了相通的许多方面，如建筑物区分所有权关系、
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