破租赁”关系是个“准买卖不破租赁”关系。拍卖、变卖抵押财产后，抵押人的财产就会被转让到其他所有权人手上，这对于现存的不动产或者动产租赁人的收益租赁关系或者使用租赁关系带来了不安定因素，需要依法对于租赁人的合法权益进行维护，从流程上来看，抵押不破租赁与买卖不破租赁是同一个目标的两个发展阶段，是缺一不可的连锁反应的物权保护机制。
抵押权与租赁关系，所面对的是担保物权法锁关系与收益租赁法锁关系如何衔接、如何衡平和如何调整的问题。其分析的切入点，是“订立抵押合同前抵押财产已出租的”和“抵押权设立后抵押财产出租的”两个层面，前一个层面的规定仅仅涉及到一种情形，后一个层面的规定明确了一种情形而省略了另一种情形。就是说，它有两个层面三种情形，到底如何理解呢？前两种情形是比较好理解的，最后一种情形只好借助专家的解释来了解了。
抵押权与租赁债权关系，只是买卖不破租赁规则的叠加物债权或者债物权关系，以及买卖击破租赁规则的叠加债物权或者物债权关系。所谓物债权，简单地说，就是物权优先于债权而存续与发展；所谓债物权，简单地说，就是债权优先于物权而存续与发展。
对于抵押权人是物债权的，对于租赁权人是债物权；相反地，对于租赁权人是物债权的，对于抵押权人是债物权。当担保物权优先于租赁债权而存续与发展时，买卖击破租赁规则成立；当租赁债权优先于担保物权而存续与发展时，买卖不破租赁规则成立。只管只有一字之差，法锁条件与物权化方向是相反的。
2．抵押不破租赁规则与买卖击破租赁规则
抵押不破租赁。抵押权设立后新成立财产租赁关系和一般法锁关系时，财产租赁关系后于财产抵押关系，现存的合法的租赁关系应当受到法律的尊重，并且租赁关系与抵押关系并存时，对于抵押权的实现并无大碍，租赁关系也可以保持原状。这就是抵押权设立后的“抵押不破租赁”。
之所以将抵押不破租赁与买卖击破租赁牵扯在一起，是因为承租人不知道或者应当不知道财产已经抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，让租赁权与抵押权和平同处。但是，由于抵押权成立在先、租赁权成立在后，买卖击破租赁的可能性是会有的，这是物权变动、法锁变动的重点对象。至于抵押权成立后再成立租赁权，有时候同样地会出现买卖不破租赁的现象，要视具体情况而定。
买卖击破租赁规则及其对象。承租人与承租人的一般法锁关系、抵押人与抵押权人的担保法锁关系，以及承租人与抵押权人对于同一项租赁财产兼抵押财产的控制关系，形成了这样几种情势：（1）财产抵押后，无论标的物是否已经有了抵押合同登记，一般应当承认抵押不破租赁规则；（2）对于已经登记了的抵押财产，尽管仍然可以设立收益租赁关系或者使用租赁关系，但抵押财产转让后不再保留承租人的承租权，仅适用于买卖击破租赁规则。（3）对于未登记的抵押财产，因为抵押权未登记，不能对抗善意第三人的占有包括第三人的租赁。抵押财产变卖转让时，承租人有优先购买权，可以对抗未登记的抵押权。承租人不知道或者应当不知道财产已经抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍然应当适用买卖不破租赁的老规则。
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，这是基本的“买卖不破租赁”规则。但抵押权设立后抵押财产出租的，需要据实调整，租赁人不得对抗已登记的抵押权，这是唯一的“买卖击破租赁”规则。未登记的抵押权，不得对抗新承租人的租赁权，这是候补的“买卖不破租赁”规则。
3．尽量避免有瘕疵的租赁关系
抵押权设立后新成立财产租赁关系，无论抵押财产是否登记公示过，对于租赁权人来说肯定有不利的潜在风险。只不过是未登记公示过的风险小一些而已。抵押权设立后成立的租赁权比抵押权设立前成立的租赁权肯定是有差别的，所遇到的问题会增多，所行使的权利会有一些更多的阻力。因此，当事人如果知道或者应当知道该项财产已经抵押，以干脆利落的办法拒绝承租这类的抵押财产，以免发生误会和经济损失。如承租人承租一间铺面或者档口，要向出租人交纳一笔不菲的押金，甚至于出一大笔钱无偿地进行室内装修。一旦出租人这种抵押财产被拍卖、变卖转让给他人，承租人找出租人无门、投诉无门和维权追讨财产损失无门的现象比比皆是。
法律维护承租人的权益，纸上得来终觉浅，
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