集合抵押权的实现时，建筑物的变价远远高于建设用地使用权的变价！
3．目前的不动产抵押制度是否隐藏着隐忧
通过以上推导，我们可以发现许多问题或者秘密。
首先来说，不动产集合抵押可以说是一柄双刃剑。用得妥当，既可以盘活企业经济，又可以盘活房地产商品经济；相反地，既救济不活企业经济，又救济不活房地产商品经济。
其次来说，不动产集合抵押权的实现形式的三大不对称性，可能存在三大隐忧：
第一隐忧，是建筑物与建设用地使用权的母体抵押反客为主。即颠倒了主从物、主从物权的功能作用，抵押目的与抵押实际形成反差，对于传统的“纯不动产所有权”型担保物权的法理进行了挑战；
第二隐忧，是建筑物与建设用地使用权的母子体系抵押反客为主。即颠倒了主从物体系、主从物权体系的功能作用，抵押目的与抵押实际形成反差，对于传统的担保物权的法理进行了更加赤裸裸的挑战；
第三隐忧，是不动产集合抵押所导致的建设用地使用权的转让，是否阳光化？是否与红红火火的土地拍卖市场合拍？是否能够保证宝贵的土地国有资产免受白白地大量流失？如果这里面有漏洞，如何通过法制手段或者行政手段来加以弥补？
各地政府形成了“土地财政主义”倾向，并蜕化为“土地财政依赖症”、“土地财产综合症”的痼疾弊端，加上土地抵押、转让制度也不是很完善的缘故，很容易产生以下不良倾向：
一是在招商引资过程中，对外资企业过度优惠和过度容忍，贱价抵押、出卖、出租和“白送”土地的屡见不鲜，国有土地资产流失非常严重。
二是在国有企事业单位转制过程中，没有将国有建设用地使用权一同集合计价，于企业关闭、停业、合并、转产、破产和股份制时，特别是在管理层认购企业产权、股权时自卖自买，贱价抵押、出卖、出租和“白送”土地的屡见不鲜，国有土地资产流失非常严重。
三是有的国有企事业单位不动产抵押过程中，没有执行集合抵押与转让制度，只抵押厂房等建筑物，没有将建设用地使用权集合转让，国有土地资产流失非常严重。
关于法定不动产集合抵押，国家出台了不少法律法规和政策文件。担保法第36条第1款和第2款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”
物权法增加了“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的新规定，使法定的不动产集合抵押的原则更加严谨。
相关法律：物权法第182条
相关名词：
〖法定不动产集合抵押〗
字数：3888字
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